首先，讓我們姑且假設都市更新是一個好政策；這個好政策最大的問題是，你沒有辦法「拒絕別人要對你好」。
「都市更新有兩把刀，一把是更新條例25條之1，另一把就是第36條。」1月20日雨下不停，羅斯福路5段上某個都更案例正在進行拆除作業，住戶無助地四處打電話求援，希望建商在與他們談妥條件前別再進行拆除作業。台灣都市更新受害者聯盟彭龍三手拿DV不斷錄下怪手拆除房屋的畫面，一邊解釋為何許多本不願參加都更的人，最後都會屈從同意。
不同意協議合建？那你想走權變還是被徵收？
依照都市更新條例第25條之1規定：「以協議合建方式實施都市更新事業…私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過五分之四之同意，就達成合建協議部分，以協議合建方式實施之。對於不願參與協議合建之土地及合法建築物，得以權利變換方式實施之，或由實施者協議價購；協議不成立者，得由實施者檢具協議合建及協議價購之條件、協議過程等相關文件，按徵收補償金額預繳承買價款，申請該管直轄市、縣（市）主管機關徵收後，讓售予實施者。」
上面那一大堆字，簡單講就是說，如果您居住的街廓中，有超過4/5的街坊鄰居希望用協議合建方式都更，而您本身即便住得好好的，也沒有拒絕的權利。不管您基於任何原因不想都更都不重要，因為實施者（通常是建商）可以依照條例規定，讓您選擇用不一定比較優惠的權利變換方式進行都更；如果再不從的話，很抱歉，地方政府可以強制徵收您的房子。更簡單明瞭的說法就是 – 法律告訴我們，都市更新好到您想拒絕都不行！
也許有人認為，「犧牲小我完成大我」，是社會進步的必經歷程，比方說某家正在萬華地區進行都更案的建商就說：「都市更新就是為了公共利益，遇到這種不講理阻礙社會進步的，國家公權力就是有介入的必要，不然大家要一直住在破房子中忍耐多久？」
建商的話聽起來似乎有幾分道理，也是社會上支持都更者，普遍的意見。那麼地方政府主管機關怎麼看呢？台北市都市更新處總工程司張溫德，也就是目前更新處的幕僚長認為，「整個法令上是在維護實施者，你說不對等也罷，或者說他有往實施者那邊傾斜也好，不管怎樣，這都是中央訂的，他的本質、精神，就是要請民間力量處理，就是要請有能力的實施者排除困難」。
張溫德認為，都更條例並非好的設計，但條例是中央主管機關，也就是營建署訂定，雖然不免會造成糾紛，但地方政府依法就是得代為徵收，再把地賣給建商，身為地方政府也非常無奈，但那必須回到中央去處理修法問題。
聽起來，台北市政府與建商的意見就有所出入，也不認為都更走到強制徵收這一步，是大家樂見的結果。那麼，中央主管機關營建署又是怎麼看待這樣的規定呢？
「這種法根本就違憲。」內政部營建署都市更新組簡任技正彭學禮表示，許多都更案對於整體社會根本沒有太多公益可言，或至少含蓄地說，私益的部分大過於公益，法律卻授權讓建商可以申請政府代為徵收，根本就沒有道理可言。
簡言之，除了建商之外，就連政府官員也不認為這樣的法律設計符合公理公益，實有其修改必要。雖說目前還沒有都更案真的引用過25條之1請政府代為徵收，但這樣的條例就是明白存在，難保日後不會有實施者，真的拿起這把懸空已久，亮晃晃的刀朝拒絕都更者劈下…
對了，順帶一提，都更條例中並沒有規定協議價購的標準，僅有在內政部部90年5月18日台(90)內地字第9072972號函，略以「應以不低於徵收補償費之價格協議辦理之」…這樣的法規設計，真的沒問題嗎？
2010，新北市永和區，某個已經清空，正在進行拆除作業的都更案。
拔除「釘子戶」，一切依法行政！
好，讓我們將鏡頭轉回已經淋雨很久，而且向來以「都市更新受害者」自稱的彭龍三；他說，都市更新的另一把刀，就是都更條例第36條。（鏡頭轉走）
接下來請大家務必忍耐一下，看完都更條例第36條。都更條例第36條規定：「權利變換範圍內應行拆除遷移之土地改良物，由實施者公告之，並通知其所有權人、管理人或使用人，限期三十日內自行拆除或遷移；逾期不拆除或遷移者，實施者得予代為或請求當地直轄市、縣(市)主管機關代為之，直轄市、縣(市)主管機關有代為拆除或遷移之義務。」
好吧，我知道您很可能又沒看上面那一段，容我來解釋一下好了。首先，都更條例25條之1僅適用於協議合建的都更案，但如果您的都更案不是協議合建，而是走權利變換方式進行的話，才準用第36條規定。
如果您面臨的都更案是採取權利變換方式進行（多半都是如此），只要建商收集到75％更新範圍內地主同意，就等同到達更新提案門檻，剩下25%地主就算不同意，也只勝3條路可走。第一條路是同意參加，第二是拒絕，依照權利變換估價結果領補償金走人，或者是第三條路，拒絕參加也拒絕走人，那麼建商就會「祭」出第36條解決問題。
依照36條規定，實施者（通常是建商）可以公告請您在30天內「自行拆除」，如果不從的話，建商可以申請拆遷執照拆您房子。但如果您打算用肉身死守家園的話，因為條例規定政府有「義務」代為拆除或遷移，所以您最有可能的下場，就是被警察強制驅離，然後房子被拆掉。
以上的情節是不是教人有點似曾相識的感覺呢？沒錯，許多大陸媒體報導的「釘子戶」，還有電影阿凡達裡面的外星人就是面臨這樣的問題，差別只在於藍色外星人的武力比較雄厚，還有因為它是在演電影，所以最後守住了家園，而大陸的釘子則是全被拔掉了。但我們沒有在演電影，也不是在一黨專政的大陸地區，我們是在向來以「民主法治」為榮的台灣，這樣的情節有可能上演嗎？很抱歉，答案是肯定的，而且房子被拆人也被搬走後，一切都還是「依法行政」。
36條在法理上受到的質疑，大體上與25條之1差不多，只是更為強烈。首先，拆遷公告竟然是由實施者頒佈，本身就教人感到匪夷所思。其次，因為法律規定政府有「義務」代為拆除或遷移，所以主管機關如果不配合的話，建商還可以上法院告它瀆職，而被強制拆遷者就算上監察院陳情，依法論法，恐怕也很難有勝算。
事實上，台北市都市更新處處長林崇傑對於都更條例第36條也很有意見。他表示：「營建署認為，執行公權力就沒有問題。但這不是問題，今天就算我們執行，後面還是要賣房子，他（原住戶）整天在那邊抬棺材你要怎麼賣？」然而，即便很有意見，台北市至今還是全台唯一曾依據36條，進行代為拆除作業的都市。
甚者，營建署也幾乎是為台北市量身打造，於民國95年時提出《直轄市縣(市)政府受理都市更新權利變換實施者申請代為拆除或遷移土地改良物執行應注意事項》，在逾越母法授權範圍的情況下，明訂「受理實施者申請後之辦理程序規定，配合代為拆遷會同相關事業機構停止水、電及瓦斯供應」。合不合理，也許有待商榷；但肯定不合法。目前台北市永春捷運站旁的都更案，就有住戶已經被斷水斷電，而彭龍三本人，則是每天面臨第36條的威脅。
2011，台北市萬隆一帶，某個正在進行拆除作業的都更案，不願參與都更的地主正在怪手後方向媒體求助。
台灣都更條例，竟比中國法治落後！？
提到拔除「釘子戶」，很多人第一時間聯想到的，多半是中國大陸的案例；例如，2007年發生在四川重慶的「最牛釘子戶」事件，對許多人可能仍記憶猶新。問題在於，台灣身為民主法治國家，究竟有比中國大陸進步嗎？可能也沒有。
中國大陸對於拆遷釘子戶其實是有法源依據的，這依據就是1991年6月公布的《城市房屋拆遷管理條例》，不管是國有單位還是私人建設，也不分公共利益或非公共利益，都可向政府申請拆遷許可。然而，因為類<